鄭州兩房地產(chǎn)信托產(chǎn)品引發(fā)熱賣
今年6月到9月，短短三個(gè)月時(shí)間里，河南接連推出兩項(xiàng)信托產(chǎn)品，速度之快令人吃驚。而此前，河南的房地產(chǎn)信托市場還是一片空白。更讓人感到意外的是，此次發(fā)行信托計(jì)劃的開發(fā)商在河南房地產(chǎn)界并不知名，緣何他們能夠力拔頭籌呢？
某業(yè)內(nèi)人士一語道破天機(jī)：“開發(fā)商固然有來自資金方面的壓力，房地產(chǎn)信托將為項(xiàng)目提供充裕的資金，對(duì)銷售形成強(qiáng)有力的支持。但這兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身所具有的產(chǎn)品特性和所在區(qū)域內(nèi)無法復(fù)制的資源優(yōu)勢，加之開發(fā)商和信托發(fā)行方各自的業(yè)務(wù)實(shí)際與發(fā)展需求，最終促成了這兩對(duì)‘姻緣’?！?br>
產(chǎn)品個(gè)性鮮明
6月5日，上海浦東發(fā)展銀行鄭州分行、百瑞信托投資有限公司、鄭州黃河大觀有限公司合作發(fā)行的信托計(jì)劃面市。該信托計(jì)劃規(guī)模1億元，期限為2年，預(yù)期收益率為5.1%。本次信托借款人為鄭州黃河大觀有限公司，擔(dān)保人河南思念食品股份有限公司是國內(nèi)速凍食品行業(yè)知名企業(yè)。資金運(yùn)用于河南省最大的混合地產(chǎn)項(xiàng)目“思念·果嶺山水”。
9月2日，順馳中央特區(qū)信托計(jì)劃正式發(fā)行，計(jì)劃規(guī)模不低于人民幣1.2億元，預(yù)計(jì)年收益率5.5%，創(chuàng)造了河南省內(nèi)金融理財(cái)產(chǎn)品收益率的新高。
鄭州黃河大觀有限公司和河南順馳地產(chǎn)先后成為被信托公司選中的幸運(yùn)兒，與其所開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特定位不無關(guān)系。
“思念·果嶺山水”是目前河南省最大的混合地產(chǎn)項(xiàng)目，位于鄭州市城市規(guī)劃中的游憩板塊，背靠邙山，面臨黃河，保持著渾然天成的原始黃土風(fēng)情。產(chǎn)品是以休閑度假為主的雅派居所，涵蓋了運(yùn)動(dòng)、住宅、商業(yè)、酒店、教育、文化、旅游、健康、服務(wù)系、配套等十大體系。
而由順馳地產(chǎn)與世界客屬聯(lián)合打造的70萬平方米國際建筑集群——順馳中央特區(qū)也是從一開始就倍受關(guān)注，項(xiàng)目毗鄰鄭東新區(qū)CBD中心區(qū)，緊鄰世界客屬文化中心，而客屬文化中心是客家人朝拜祭祖的觀光旅游勝地，也是世界客屬懇親大會(huì)的永久會(huì)址。周邊地理優(yōu)勢可以稱得上得天獨(dú)厚。
顯然，這兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，自身都具有非常強(qiáng)烈的產(chǎn)品特性，發(fā)展前景也非?？春谩?br>
設(shè)置多重保險(xiǎn)
據(jù)了解，這兩個(gè)信托計(jì)劃發(fā)行非常順利，受到了當(dāng)?shù)赝顿Y者的熱捧。
9月2日“順馳·中央特區(qū)一期項(xiàng)目信托計(jì)劃”通過中國農(nóng)業(yè)銀行河南省分行營業(yè)部各網(wǎng)點(diǎn)公開發(fā)售，起點(diǎn)為5萬元。至9月5日，短短3天時(shí)間銷售金額突破5000萬元。“思念·果嶺山水信托”起點(diǎn)也為5萬元，計(jì)劃發(fā)行8000萬元，最后募集金額超過一個(gè)億?！编嵵蔹S河大觀有限公司副總經(jīng)理劉學(xué)梅對(duì)本報(bào)記者說。
“兩個(gè)信托產(chǎn)品都有超過5％的高收益率，成為吸引投資者下注的誘人砝碼?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
除了高收益率，合理的風(fēng)險(xiǎn)防范也是投資者所看中的。 “如果達(dá)不到預(yù)期收益，將啟動(dòng)抵押程序和擔(dān)保程序，并可操作處置有關(guān)房產(chǎn)，以保證房地產(chǎn)投資的安全性。”據(jù)劉雪梅介紹，“思念·果嶺山水房地產(chǎn)信托計(jì)劃”采取了多重保障：其一，受益權(quán)分級(jí)的技術(shù)保障，即由30%的劣后受益權(quán)全部本金及收益來保障投資者70%的優(yōu)先受益權(quán)本金和收益優(yōu)先受償；其二，信托資金全程封閉運(yùn)作的技術(shù)保障，即信托資金完全在受托人和第三方托管銀行的監(jiān)控下封閉運(yùn)作；其三，由擔(dān)保人河南思念食品股份有限公司對(duì)優(yōu)先受益權(quán)本金及預(yù)期收益履行擔(dān)保義務(wù)，提供不低于優(yōu)先受益權(quán)三分之一比例的劣后受益權(quán)，并提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保；其四，受托人百瑞信托有權(quán)以成本價(jià)80%的價(jià)格處置全部思念·果嶺山水二期尚未出售的房產(chǎn)，以償還貸款本息；其五，受托人認(rèn)為信托財(cái)產(chǎn)繼續(xù)存續(xù)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，或有確切理由認(rèn)為信托財(cái)產(chǎn)繼續(xù)增值的可能性較小時(shí)，可提前終止信托計(jì)劃，并按實(shí)際持有天數(shù)進(jìn)行分配。
此外，投資者購買這兩項(xiàng)信托產(chǎn)品還將得到項(xiàng)目銷售方面的優(yōu)惠。
參加思念信托計(jì)劃的投資者購買該項(xiàng)目的房產(chǎn)，可享受1%~3%的購房折扣，這對(duì)一些準(zhǔn)購房者和目標(biāo)消費(fèi)者具有較大的吸引力。順馳信托計(jì)劃的受益人在購買順馳中央特區(qū)一期的項(xiàng)目時(shí)，可以享受房價(jià)2%的折扣優(yōu)惠，同時(shí)還可以享受每年5.5%的投資收益，即享受信托收益和購房優(yōu)惠雙重收益。
不過，也有專家指出，一般情況下，信托的融資成本比銀行貸款成本要高，因此眾多開發(fā)企業(yè)還會(huì)首先選擇與銀行合作。信托公司和房地產(chǎn)商的合作看起來很熱鬧，但有些談判仍然“有花無果”。
“是救命稻草還是營養(yǎng)快餐，是飲鴆止渴還是沐澤甘露，開發(fā)商要認(rèn)真辨別，理性思考。”有專家提醒。
(xintuo摘自中國房地產(chǎn)報(bào))